Ar investuotojai susiduria su neaiškiomis sutarties sąlygomis?

Kristina Kairytė-Pyplienė, „Röntgen“ finansavimo vadovė

Didelę dalį pastarųjų metų obligacijų ir sutelktinio finansavimo populiarumo Lietuvoje galima sieti su gyventojams patraukliai skambančiu turto įkeitimu kaip investicijos užtikrinimo priemone. Daugeliu atvejų tai išties privalumas, tačiau gyventojams vertėtų susipažinti su įkeičiamo turto tipais, sąlygomis ir kartais pasitaikančiais niuansais „smulkiu šriftu“.

Per sutelktines platformas Lietuvos gyventojai vien pernai investavo apie 400 mln. Eur, o obligacijų rinka, remiantis senesniais VMI deklaruotų palūkanų duomenimis, gali būti dar kone dukart didesnė. 

Gyventojams abi šios kryptys patrauklios dėl indėlių palūkanas bent keletą kartų pranokstančios metinės grąžos, o investicijos dažnai (bet tikrai ne visuomet!) užtikrinamos tam tikro turto įkeitimu. Investuotojus ramina, kad jų naudai įkeistas turtas nesklandumų atvejų būtų išvaržomas, o tai leistų išvengti nuostolių. Tai gali būti teisybė, bet tikrovė daug sudėtingesnė.

Obligacijų įvaizdis

Pradėkime nuo obligacijų. Bendraujant su investuotojais tenka girdėti, kad šį instrumentą jie savaime laiko „saugiu“. Galbūt tokį įvaizdį lėmė ne vieną dešimtmetį žiniasklaidoje vis minimos vyriausybių leidžiamos obligacijos. Nors jos neturi jokių užtikrinimo priemonių – nebent valstybės reputaciją ir ekonomiką – investuotojai pagrįstai neabejoja, kad JAV, Vokietija ar Lietuva tikrai įvykdys savo finansinius įsipareigojimus.

Visgi pastaraisiais metais išpopuliarėjo ne vyriausybių, o verslo – įmonių ar fondų – leidžiamos obligacijos. Jos siūlo gerokai didesnę grąžą, o investuotojus dažnai vilioja užtikrinimo priemonėmis: akcijų, finansinių srautų, NT ar kito turto įkeitimu.

Tad pirmoji pamoka turėtų būti tai, kad vyriausybės obligacija nėra tapati verslo obligacijai. Tokių milžinų kaip „Microsoft“ atveju investuotojai galbūt ir gali pagrįstai pasitikėti įmonės patirtimi, ekonomine galia ir reputacija. Bet nieko neįkeičiantys smulkesni obligacijų leidėjai jau turėtų kelti daug daugiau klausimų. Ypač jei leidėjo komunikacijoje tarsi bandoma šlietis prie tarsi „saugaus“ vyriausybių obligacijų įvaizdžio.

Net jei obligacijų leidėjas suteikia kokias užtikrinimo priemones, niuansų tik daugėja. Investuotojai privalo pasidomėti, kas įkeičiama: pavyzdžiui, įmonės akcijos ar finansinės įplaukos bankroto atveju gali būti bevertės. Profesionalūs ir mažmeniniai investuotojai labiausiai mėgsta už obligacijas įkeičiamą nekilnojamąjį turtą. Bet net ir čia investuotojai turėtų aiškintis – toks įkeitimas yra „pirminis“ ar „antrinis“. 

Antrinė hipoteka reiškia, kad įmonei susiduriant su finansiniais sunkumais ir priverstiniu skolos išieškojimu, investuotojai atsiduria paskesnėje kreditorių eilėje: dažniausiai po bankų ar kitų pirminės hipotekos turėtojų, bet prieš pačią įmonę ir jos akcininkus. Esant didelei skolai, priverstinio išieškojimo metu kreditoriui su antriniu įkeitimu gali nepavykti atgauti investuotojų lėšų. 

Rinkoje glumina tai, kad antrinę hipoteką siūlančios investicijos kartais viešai pristatomos kaip „bankinio lygio“ projektai. Tokiuose projektuose išties gali dalyvauti bankai, bet skirtumas tas, kad būtent jie mėgaujasi pirminės hipotekos privalumais. Tvaraus ir patikimo verslo bei palankių ekonominių aplinkybių atveju tai vis vien gali būti sėkminga investicija, tačiau investuotojams vertėtų įsitikinti, kas jiems liktų kilus nesklandumams ir koks grąžos bei rizikos santykis iš tikrųjų priimtinas.

Beje, obligacijų rinkoje galima pamatyti ir įvairių hibridinių scenarijų: pavyzdžiui, pristatoma patraukli pirminė NT hipoteka, kuri vėliau visgi virsta antrine. Apskritai obligacijų leidėjų rinkodara ir komunikacija ne visada leidžia iš pirmo žvilgsnio tiksliai suprasti situaciją. 

Pavyzdžiui, nepalankios įkeitimų vingrybės gali būti paslėptos investiciją pristatančio dokumento gilumoje, nors projekto rinkodara formuoja didelį saugumo lūkestį. Apskritai susidomėjimas pačiomis obligacijomis kaip reiškiniu šiandien stipriai pranoksta dėmesį jų sąlygoms ir detalėms. Savaime tai gali būti geras instrumentas, tačiau investuotojai privalo būti budrūs ir itin atidžiai susipažinti su visa investicinio projekto informacija.

Standartas su niuansais

Obligacijoms investuotojų dėmesiu nedaug nusileidžiantis sutelktinis finansavimas Lietuvos rinkoje per beveik dešimtmetį suformavo tradiciją, kad čia projektuose standartiškai siūlomas pirminis NT įkeitimas. Savaime tai – vertingas privalumas, leidžiantis atsidurti pirmoje kreditorių eilėje ir iš tikrųjų turėti „bankinio lygio“ užtikrinimo priemones.

Tai įrodo ir sutelktinio finansavimo ekosistemoje dalyvaujantys stambieji bei instituciniai investuotojai, platformose jau neretai turintys milijoninius portfelius ir, kitaip nei didelėje dalyje obligacijų, pirmines hipotekas.

Visgi tai Lietuvos sutelktinio finansavimo rinkoje yra daugiau „nerašyta taisyklė“, o ne garantija. Todėl investuotojams projektų pristatymuose ar dokumentuose kaskart vis tiek verta pasitikrinti, ar tikrai taikoma pirminė hipoteka. 

Jei investuotojams išties įkeičiamas turtas pirmine hipoteka, vis vien privalu domėtis, kokia jo vertė, kas ją nustatė ir koks jos santykis su visa paskola. Tai aktualu ir obligacijų pirkėjams. Neprofesionalūs, konservatyvumą vertinantys investuotojai turėtų ieškoti ne didesnio kaip 70 proc. įkeisto turto ir paskolos santykio, vadinamojo LTV rodiklio – toks vertės rezervas laikomas reikšmingu realizuojant turtą nesklandumų atveju.

Net jei turtas įkeistas konservatyviu santykiu, svarbu suprasti, koks tai turtas: savo pirkėją paprastai greitai randantys pastatyti butai ar, tarkime, pramoninės paskirties pastatai ir sklypai provincijoje. 

Galiausiai, jeigu visos investicijos sąlygos ir užtikrinimo priemonės atitinka gerąsias praktikas, pasitikėjimo klausimas išlieka. Svarbiausia informacija apie investiciją, užstatus ir kitas sąlygas turi būti pateikta projekto pristatyme ir paskolos sutartyje, bet praktikoje visa tai nepriklausomai patikrinti nėra paprasta.

Pavyzdžiui, Registrų centre už nedidelį mokestį galima pačiam patikrinti įkeičiamojo nekilnojamojo turto hipotekos faktą, bet ne išsamesnes detales. Todėl investuotojams prasmingiausia tikrinti savo finansinių paslaugų partnerio patirtį ir reputaciją, ankstesnių paskolų rezultatus ir vėlavimų dalį, informaciją Lietuvos banke, viešojoje erdvėje ar iš jau investuojančių klientų.

Apibendrinant, savaime investavimas yra puikus pasirinkimas. Nuo šio dešimtmečio pradžios Lietuvoje daug kartų išaugo tiek susidomėjimas, tiek realus investavimas. Visi minėti pasvarstymai apie užtikrinimo priemones ir turto įkeitimus gali likti neaktualiais, jei besiskolinantis verslas yra tvarus, o ekonomika nuolat sparčiai auga. Tačiau patyrę ir išmintingi investuotojai žino, kad rinkos turi ciklus, o visų saugiklių tikslas yra suveikti būtent sudėtingesnėse verslo ar ekonomikos aplinkybėse.